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TVA sur la location d'un immeuble : faut-il opter ?

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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Modifié le 23/10/2018

TVA sur la location d'un immeuble : faut-il opter ?

Les locations d'immeubles nus sont en principe exonérées de TVA.
Mais le bailleur d'un immeuble affecté à une activité professionnelle peut avoir intérêt à opter pour la TVA.

Les locations immobilières, qu'elles soient de locaux professionnels ou d'habitation, sont en principe exonérées de Taxe sur la Valeur Ajoutée ou TVA. L'exonération concerne uniquement les locaux non aménagés et les locaux nus.

Les locations d'immeubles nus peuvent toutefois être soumises à la TVA.

 

Certains immeubles sont soumis de plein droit et ne bénéficient pas de l'option

L'exonération de TVA des immeubles nus connaît quelques exceptions. Il s'agit notamment des locations particulières listées à l'article 261 D 2° du code général des impôts. Sont soumises de plein droit :

  • les locations d'immeubles aménagés ;
  • les locaux à usage professionnel loués avec tout les éléments, mobilier, matériel, nécessaires à l'activité du locataire ;
  • les emplacements de parking ;
  • les locaux dont le montant du loyer permet d'intéresser le bailleur aux profits du locataire ;

 

L'option du bailleur et ses conséquences

L'article 260 du Code général des impôts permet l'option pour la TVA lorsque le local nu est utilisé pour les besoins d'une activité professionnelle. Les locaux d'habitation sont exclus.

L'option est possible, que le locataire soit ou non un assujetti. Ses conséquences seront la soumission du loyer et des charges à TVA et la déductibilité de la TVA sur l'acquisition de l'immeuble.

La forme de l'option : un courrier aux services des impôts

Le courrier est envoyé en lettre simple, dans les 15 jours du début des opérations soumises à TVA. Il est adressé aux services des impôts.

Le courrier contient l'adresse de l'immeuble et la référence à l'article 260.2°.

Les conséquences de l'option : récupération de la TVA sur l'acquisition et soumission des loyers et charges

L'option est prise pour 10 ans et ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année qui suit la date de l'option.

Elle permet de déduire la TVA sur l'acquisition de l'immeuble et sur les charges afférentes à l'immeuble.

Elle oblige en contrepartie à soumettre les loyers à TVA.

En ce qui concerne les refacturations de charges au locataire, elles suivent en principe le même régime. Elles seront soumises à TVA.

Ce n'est que lorsque le bailleur considère les charges refacturées comme des débours et respecte les conditions du régime des débours (notamment dans sa comptabilité, en utilisant un compte de tiers et en refacturant à l'euro près), que les charges ne seront pas soumises à TVA.

 

Sandra Schmidt

Sandra Schmidt
Rédactrice sur Compta Online, média communautaire 100% digital destiné aux professions du Chiffre depuis 2003.
J'interviens sur Compta Online depuis 2007 et j'ai rejoint l'équipe en 2014. Mes articles abordent la comptabilité, la fiscalité, le droit social, les IFRS, mais aussi l'intelligence artificielle, la blockchain...
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