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TVA sur marge ou sur prix total ?

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Gaedic
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Ecrit le: 06/02/2014 18:18
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Message édité par Gaedic le 06/02/2014 18:28

Bonjour,

Actuellement marchand de biens je viens de réaliser deux opérations similaires à savoir l'acquisition d'un terrain à bâtir auprès d'un assujettie à TVA et par la suite sa revente à des non assujetties. Aujourd'hui je me pose la question sur qu'elle base je dois calculer ma TVA sur le prix total ou sur la marge. Car pour les notaires il faut que je la calcule sur le prix total et pour un inspecteur des finances sur la marge. Et mon comptable est complètement perdu.

De plus calculer la TVA sur la marge n'a rien de très compliqué, mais pour la TVA sur prix total je nage complètement !

Aurriez vous des solutions à mon problème ?



--------------------
Papico
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Re: TVA sur marge ou sur prix total ?
Ecrit le: 07/02/2014 14:02
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Bonjour,

Si lors de l'achat la TVA est déductible vous allez calculer la TVA sur le prix total. Si votre TVA collectée est supérieur a votre TVA déductible la différence reviendra à l'Etat. Si la TVA déductible est supérieur à la TVA collecté l'ETAT vous remboursera la différence.

Par contre si lors de l'achat la TVA n'a pas été déductible vous allez calculez la TVA sur la marge.TVA non déductible signifie la TVA que vous allez supporter, la TVA qui vous sera pas remboursé par l'ETAT donc vous n'avez pas le droit de le facturer a votre acheteur car s'est vous qui allez supporter cette TVA s'est pour cette raison dans ce cas de situation la TVA se calcul sur la marge.

Cordialement.

HapyFree
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Re: TVA sur marge ou sur prix total ?
Ecrit le: 07/02/2014 22:36
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Bonjour,

L’application de la TVA sur la marge n'est plus une option en matière immobilière depuis la réforme du 11 mars 2010.

Reprenons :

Vous êtes sur un terrain à bâtir, à savoir un terrain constructible (nouvelle définition).

Vous êtes assujettis en votre qualités de marchands de biens.

Opération 1 :

l'acquisition d'un terrain à bâtir auprès d'un assujettie à TVA

Opération entre deux assujettis :

En matière de TVA :

Opération dans le champ d’application de la TVA (CGI art 256-II) et imposable de plein droit à la TVA (CGI art. 257 I-2-1°)

Base d’imposition :

  • prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par le cédant
  • marge, lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition par le cédant (CGI art. 268)

En matière de droits de mutation (DMTO) :

1) Si cession taxée à la TVA sur le prix total :

  • principe : droits réduits 0,71498 % (CGI art. 1594 F quinquies)
  • exceptions :

engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % (CGI art. 1115)

engagement de construire : exonération des droits (CGI art. 1594-0 G) sauf droit fixe de 125 € (CGI art. 691 bis)

2) Si cession taxée sur la marge :

  • principe : DMTO au taux normal de 5,09006 %
  • exceptions :

engagement de revendre : DMTO au taux réduit de 0,71498 % (CGI art. 1115)
engagement de construire : exonération des droits (CGI art. 1594-0 G) sauf droit fixe de 125€ (CGI art. 691 bis)

Opération 2 :

sa revente à des non assujetties

Un assujettis vend à des non assujettis :

En matière de TVA :

Idem, car depuis le 11 mars 2010, la qualité de l'acheteur ne joue plus, le système a été simplifié dans le sens où on se fixe sur la qualité du vendeur afin de savoir si pour livraison réalisée par l'assujetti ce dernier agit en tant que tels, dans ce cas l'opération est soumise à TVA dans les conditions de droits communs.

Le principe : TVA sur le prix total

Dérogation (application de droit si condition respectée, pas d'option possible) : TVA sur la marge si le bien n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition au sens de l'article 268 du CGI, c'est à dire que:

(...) l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la différence entre :

1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ;

2° D'autre part, selon le cas :

a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble ;

b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu'il a effectués.

Lorsque l'opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées aux a et b du 2° s'apprécient, le cas échéant, chez le constituant

En matière de DMTO :

Principe : DMTO au taux normal de 5,09006 %

Exception : lorsque la cession est taxée à la TVA sur le prix total : droits réduits 0,71498 % (CGI art. 1594 F quinquies)

Donc pour répondre à vos interrogations :

Lorsque vous avez achetez le terrain, le choix de la base n'étais pas de votre ressort mais de celui du cédant. Si ce dernier n'a pas récupérer la TVA

Pour savoir qui a raison, entre le notaire ou l'inpecteur des finances :

Pour l'opération 1 : cela ne dépend pas de vous mais du cédant.

Pour l'opération 2 : cela dépend si le terrain acquis a ouvert droit à déduction.

Dans la plus part des cas, le notaire n'étant pas un fiscaliste chevronné, l'inspecteur a raison. En l’occurrence, il semblerait que si le TAB a fait l'objet d'une TVA sur la marge à son acquisition par vous et que vous n'ayez pas récupérez cette TVA (en principe elle ne figure pas dans l'acte et donc n'ouvre pas droit à déduction), lors de sa revente la base de la TVA est la marge de droit, ce peu importe que vous le revendiez à un assujetti ou non... par contre en cas d'application de la TVA sur la marge, si l'acquéreur est un assujetti et qu'il souhaite récupérer la TVA sur votre marge il vous demandera de mentionner cette TVA dans l'acte.

Pour infos :

BOI-TVA-IMM-10-20-10-20130123

Enfin, il y a lieu de considérer que le cédant n'a pu disposer d'un droit à déduction lors de l'acquisition lorsque aucun montant de taxe déductible ne figurait dans l'acte d'acquisition ou dans tout autre document valant facture au sens du a du 1 du II de l'article 271 du CGI, alors même que son vendeur aurait néanmoins acquitté de la TVA sur la marge.

A noter qu'une TVA ne peut ouvrir droit à déduction que si elle a été mentionnée dans l'acte et qu'elle a été mentionnée pour son bon montant!

Espérant vous avoir éclairé,

Bien à vous,



--------------------

HapyFree :)

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Re: TVA sur marge ou sur prix total ?
Ecrit le: 19/12/2015 23:51
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Message édité par HapyFree le 20/12/2015 21:02

l'art 268 semblait clair et s'appliquer indifféremment pour les reventes de terrains à bâtir et pour les reventes de terrains supportant une construction de plus de 5 ans (sur option à la TVA suivant art 260 et 261) ; la condition pour bénéficier de l'application de la TVA sur marge étant que lors de l'acquisition il n'y ait pas eu de TVA récupérée.

Une note de l'administration vient compliquer la situation en prétendant (sous-entendu dans l'art 268 ?) que si on a acquis un terrain supportant une construction, et si on vient ensuite à revendre la construction avec une partie du terrain et l'autre partie du terrain, après division, en un ou plusieurs terrains à bâtir... il ne serait plus possible de bénéficier de la TVA sur marge mais : obligation d'acquitter la TVA au taux plein.

A l'époque où on tend à densifier, nombre d'opérations consistent justement à diviser un immeuble comportant une habitation et un grand terrain en plusieurs lots : 1 avec l'habitation ; 1 ou plus à partir du reste du terrain faisant l'objet de division.

Ces opérations, dans le contexte actuel ne dégagent pas forcément des marges de l'ordre de 20% qui supporteraient d'être amputées de la TVA au taux plein ; sauf à devenir déficitaires.

Un député vient de soulever ce sujet dans une question écrite qui n'a pas encore reçu de réponse.

http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-91143QE.htm)

N'y a t-il pas là un risque majeur pour un proportion importante des opérations d'aménagements ?

Que faire dans cette situation ?


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Cordialement,

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Re: TVA sur marge ou sur prix total ?
Ecrit le: 20/12/2015 21:11
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Bonjour,

J'ai pris connaissance, de la question que je vous remercie d'avoir portée à notre connaissance.

Il y a la matière à s'interroger, je pense que si on est dans le cas évoqué dans la question, il conviendrait de s'en référer au notaire en charge de l'opération en portant à sa connaissance le risque.

Ce dernier alors, qui est en charge d'appliquer la TVA, est seul responsable de son acte.

Pour ma part j'attendrais la réponse à la question qui ne serait tarder car l'administration fiscale c'est déjà fait épinglée à plusieurs reprise dans son BOFIP en exigeant plus que les textes de Loi (dernier en date, de mémoire, est l'application des abattement en matière de cession de titre sur les moins values dégagées).

A suivre donc,

Salutations,



--------------------

HapyFree :)

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Re: TVA sur marge ou sur prix total ?
Ecrit le: 24/01/2020 01:03
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Bonjour,

je suis marchand de bien, j'ai acheté un bien immobilier aux encheres une maison qui avait moins de 5 ans au prix de 81 000 euros et je l'ai revendu 3 mois apres, la maiso navait toujours moins de 5 ans au prix de 132 000 euros. Je vais devoir payer de la TVA sur ma vente? Si oui combie ne comennt se calcul t-elle s'il vous plait? Merci

Cordialement

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