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Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés

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Domdet
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Ecrit le: 07/02/2020 20:59
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bonjour

je viens de vendre un de mes biens sur une société civile immobilière soumise à l' impôt sur les sociétés.

Ce bien à été acquis en 2005 . ma société civile immobilière était à l' impôt sur le revenu à l' époque.

Nos biens étant meublés nous avons été obligés de passer à l' impôt sur les sociétés en 2013.

Ma comptable en retraite depuis à créer un bilan en 2012 en faisant une opération diverse pour les amortissements de 2005 à 2011 en compte 281 au crédit compensée sur des comptes associés 455 au débit.

Pour l' année 2012 une dotation au amortissements et provisions au 31/12/2012 a été passée également 681 débit et 281 crédit . Ce bilan n' avait aucune incidence puisque nous faisions à l' époque une 2072. Nous avons également décidés en 2013 d' amortir nos biens sur 30 ans.

Depuis 2013 les dotation au amortissements et provisions ont été réalisées.

en 2019 je vends un bien et ma question est la suivante :

- est ce que je perds les dotation au amortissements et provisions de 2005 à 2012 inclus ou alors pouvant justifier que ces dotations n 'ont eu aucune incidence sur mes déclarations fiscales 2072 je les récupère et ne ressort que les dotation au amortissements et provisions de 2013 à 2019 en 675. Ainsi je fait une plus value immobilière minimale du fait que le prix de vente est le même que le prix d' achat 14 ans après.

Merci pour votre réponse

Dom det



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Claudusaix
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Re: Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés
Ecrit le: 08/02/2020 18:56
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Bonjour,

En 2013, au moment où vous avez décidé de louer en meublé, votre SCI soumise à l'IR (société de personnes car société civile) est devenue soumise à l'IS. Aussi, il faut appliquer l'instruction fiscale BOI-IS-CESS-20-10-20130104 et notamment les paragraphes 220 et suivants ayant pour titre "Transformations de sociétés de personnes en sociétés de capitaux".

220

L'article 202 ter du CGI prévoit que les conséquences fiscales de la cessation d'entreprise sont applicables lorsqu'une société ou un organisme change totalement ou partiellement de régime fiscal : il en est ainsi lorsqu'une société ou un organisme placé sous le régime des sociétés de personnes devient passible totalement ou partiellement de l'impôt sur les sociétés ou s'il change d'objet social ou d'activité réelle.

Que cela signifiait ? Normalement, vous deviez faire un bilan de liquidation de la SCI soumise à l'IR en évaluant à la valeur vénale le bien immobilier. Vous auriez donc eu normalement une plus-value à imposer.

Le bien immobilier réévalué à la valeur vénale devenait la base des amortissements déductibles à l'IS.

Il est donc curieux que votre comptable de l'époque (est-ce une indépendante (responsabilité engagée) ou une salariée (responsabilité non engagée) ?) ait constaté des amortissements antérieurs en rendant un compte courant des associés débiteur. Je pense qu'il y a un sérieux problème d'analyse ayant conduit aux écritures comptables.

Maintenant que c'est fait, il me semble impossible de corriger quoi que ce soit. N'ayant pas tous les éléments en ma possession, mon analyse suivante peut être faussée. Mais, la plus-value dégagée, me semble-t-il, doit être calculée à partir du prix d'acquisition fait 2005 moins les amortissements pratiqués à l'IS (exclusion des amortissements de 2005 à 2012).

Alors oui, la plus-value pour la SCI à l'IS est plus importante qu'elle aurait dû être si la réévaluation du bien immobilier avait eu lieu en 2013. Mais, si les amortissements de 2005 à 2012 ne sont pas pris en compte, la plus-value est moindre. Le bénéfice de la SCI est donc impacté et le taux d'imposition peut dépasser les 15 % sur les premiers 38 120 € de bénéfice (à condition évidemment que le capital soit entièrement libéré).

Toutefois, que dit votre notaire ? En effet, il me semble qu'il a dû calculer la plus-value liée à la cession du bien immobilier. Certes, c'est la SCI qui doit déclarer la plus-value à l'IS mais il doit avoir une petite idée tout de même.

Cordialement,



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Domdet
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Re: Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés
Ecrit le: 12/02/2020 17:22
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Bonjour

Tout d' abord merci pour votre réponse . La direction de Compta Online ayant déplacer ma question dans le forum fiscalité je n' ai pas eu accès à votre analyse avant.

En fait j' avais une expert comptable donc responsable à 100 % . L' analyse pour le passage à l' IS a été faite par un avocat fiscaliste qui nous avait bien expliqué les avantages et inconvénients de la SCI à l' I.S.

Mon expert comptable a donc créé un bilan 2012 avant le passage à l' IS en 2013.

La valeur vénale des biens est identique à la valeur d' acquisition de ceux-çi en 2005 ainsi que ceux acquis en 2008 ... Ces biens se situent sur St Etienne ville qui n' a pas connu de plus-value immobilière depuis longtemps.

Mon notaire m' a dirigé vers un avocat fiscaliste aussi je désirais un avis complémentaire en contactant " compta online"

J' ai contacté un avocat fiscaliste, conseil de l' APIL ( association des propriétaires immobiliers de la loire ) qui m' a tenu ces propos. Si je peux justifié par un bilan ( ex 2012) ayant pris en compte les amortissements de 2005 à 2012, je pouvais ne tenir compte que des amortissements de 2013 à 2019 pour la plus-value. A défaut je perdais les immobilisations antérieur à 2013 et créais une plus-value plus importante.

Ma plus-value est moindre car les bénéfices de la SCI ne dépassent pas 38120 €.

Ma nouvelle question est :

Comment dois je ressortir les dotations aux amortissements générés depuis 2005 à 2011 et débités des comptes associés ? et les dotations aux amortissements de 2012 débités du compte 681.

Je ne sais pas si je suis clair dans mon explication mais puis compter sur votre réponse ?

Merci d 'avance.

DomDet



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Claudusaix
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Re: Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés
Ecrit le: 13/02/2020 15:49
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Bonjour,

Je ne sais pas si votre expert-comptable de l'époque a été mise au courant de votre volonté de passer la SCI à l'IS. Si c'est le cas, elle aurait dû travailler main dans la main avec l'avocat fiscaliste.

Si elle fut au courant après coup, ce qui arrive de temps en temps (cela m'est arrivé), qui plus est avec un délai court pour transmettre à l'administration fiscale, elle a certainement fait comme elle a pu.

Il faut généralement toujours anticiper les choses. Je ne vais pas redire ce que j'ai dit dans mon premier message mais la dotation d'amortissement en 2012 n'avait pas lieu d'être constatée.

Donc, forcément, vous avez une distorsion entre la comptabilité et la fiscalité en matière de plus-value. Et les questions à se poser avant de donner une écriture comptable, sont :

  • Tenez-vous une comptabilité avec un logiciel ou sur papier ?
  • Quelle liasse à l'IS faite vous (2050 ou 2033) ?
  • Comment remplissez-vous la liasse (impots.gouv.fr, logiciel comptable qui remplit la liasse, télétransmission) ?
  • Enfin, dans les exercices antérieurs, la liasse sur les immobilisations et amortissements étaient remplies comment au niveau des amortissements (2005 à 2012 ?) ?

Cordialement,



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Domdet
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Re: Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés
Ecrit le: 16/02/2020 17:58
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Bonjour

Tout d 'abord je vous remercie encore de prendre du temps à étudier mon cas.

C' est lors d' un entretien avec mon ancienne comptable et un fiscaliste avec lequel elle nous avait pris un rendez vous que nous avons décidé de passer notre SCI à l' I.S. De toute façon nous n' avions pas le choix puisque la totalité de nos immeubles était loué en meublé et nous devions nous mettre en conformité avec l' administration. C' est ma comptable qui a fait les déclarations nécessaires pour ce passage à l' I.S.

De 2005 à fin 2012, je tenais une comptabilité sur logiciel SAGE et lui communiquait en fin d' année le compte de résultat (revenus d 'exploitation de chaque immeuble et charges d' exploitation).

Ma comptable remplissait une 2072 mais aucun amortissement n' a été déduit de 2005 à 2012 sur les 2072. Il me semble qu 'il n' y a aucune obligation légale d' amortir les batiments d' une SCI à l' I.R.

Lors de notre passage à l' I.S. ma comptable a choisi de faire comme si les bâtiments avait été amortis depuis 2005.

La dotation des amortissements des années 2005 à 2011 a été passée au 01/01/2012 à l' ouverture de ce bilan 2012 de référence. Cette dotation a été débitée des comptes associés que j' avais tenu à conserver puisque nous avons financé certains investissements.

La dotation aux amortissements de l 'année 2012 a été passée en DAP au 31/12/2012 . Cette dotation n' avait aucune incidence puisque elle faisais une déclaration 2072 .

Cette dotation aux amortissements 2012 ainsi que la dotation aux amortissements de 2005 à 2012 n' ont eu aucune incidence sur les bilans suivants de 2013 à .... ce jour à mon avis.

De 2013 à 2016, j' ai tenu à jour les mêmes bilans sur comptabilté SAGE et remettait mes écritures à ma comptable qui remplissait un bilan comprenant les comptes annuels avec analyse, le dossier fiscal,un dossier de gestion et un état des immobilisations et acquisitions.

C 'est elle qui faisait la déclaration aux impôts en ligne . Cette déclaration comprenait les imprimés 2065 SD - 2065 bis SD - 2067 - 2033 A, B, C, D, F et annexes.

En 2017, lorsque ma comptable a pris sa retraite , je me suis inscrit sur " impots.gouv.fr. "

J' ai continué ma comptabilité sur SAGE et ai recréé un format excel pour avoir un côté ressemblant au bilan de ma comptable.

Après avoir fait ma déclaration 2033 en ligne je la fusionnais avec mon bilan pour archivage.

Pour répondre à votre dernière question, je reprendrai ce que j' ai écrit plus haut : " ma comptable remplissait une 2072 mais aucun amortissement n' a été déduit de 2005 à 2012 sur les 2072 ".

Cordialement

Dom-Det



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Chadoire
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Re: Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés
Ecrit le: 21/02/2020 21:15
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Bonjour
À mon avis vous aviez au moment où la sci est passée à l'is 2 solutions possibles
1 dégager la plus value immobiliere et acquitter l'impôt correspondant et les prélèvements sociaux.
Et dans ce cas vous pouviez inscrire l'immeuble à l'actif de la sci pour sa valeur réévaluée et donc de l'amortir sur cette base
L'autre solution : celle que vous semblez avoir retenue
Qui consiste à conserver la valeur initiale de l'immeuble, mais dans ce cas vous devez amortir l'immeuble en reconstituant les amortissements depuis la date d'acquisition de l'immeuble
Da'ne ce cas là plus value est généralement plus lourde que sous le régime ir, mais il faut les chiffres pour le confirmer
Chadoire
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Re: Vente appartement en SCI à l' is et plus value due aux amortissements dejà réalisés
Ecrit le: 25/02/2020 22:59
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Bonjour,

avec ma comptable nous avons effectivement opter pour cette 2 ième solution.

Effectivement la plus value est plus lourde.

Mais ce que j' aimerais savoir c' est : du fait que je peux justifié d' un bilan antérieur à la décision d' opter pour l' IS en 2013, est ce que je perd la totalité de mes amortissements et les ressort en plus value ou est ce que je ne tiens compte que des amortissements comptabilisés de 2013 à 2019 ?

Dans l' attente

Merci



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