BanStat
Logo Compta Online
Quickbooks

Vente d'un bien avec local commercial

1
2 494
2
1 réponse
2 494 lectures
2 votes
Ploum18
ProfilPloum18
Collaborateur comptable en cabinet
  • 47 - Lot-et-Garonne
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 24 votes
popupBulle tail
Profil
Collaborateur comptable en cabinet


Ecrit le: 08/03/2015 22:40
+1
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonsoir,

Ce serait pour avoir une confirmation.

Ma maman a un immeuble avec à l'étage un local commercial et au premier étage un appartement.

Elle souhaite vendre le bien.

Est ce que cette volonté de vendre rentre dans la loi Pinel avec la nouvelle obligation de notification au locataire.

Car elle ne s'applique pas pour "la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ". al5 art L145-46-1 code de commerce.

C'est pour être sur que la vente rentre bien dans ce cas.

Faut-il alors envoyer un courrier pour prévenir de la mise en vente ou aucune démarche n'est à effectuer?

Merci d'avance.

Anne



--------------------
HapyFree
ProfilHapyFree
Expert-Comptable salarié en cabinet
  • 51 - Marne
Envoyer un message privé   Ajouter à mes contacts
  • 1 322 votes
popupBulle tail
Profil
Voir son compte Twitter Voir son compte Facebook Voir son compte LinkedIn Voir son site Internet
Expert-Comptable salarié en cabinet


Re: Vente d'un bien avec local commercial
Ecrit le: 16/03/2015 21:06
+1
VOTER
Votez MoinsVotez Plus

Bonjour,

On va citer l'article en entier pour bien comprendre : je pense que la réponse est dans la question que vous posez mais il y a des nuances (cf note ci-après) :

Article L145-46-1

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

NOTA :

Conformément au 21 III de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables à toute cession d'un local intervenant à compter du 18 décembre 2014.

Source http://www.lawrizonavocats.com,


  • Le cabinet a fait une bonne note juridique, dont voici la synthèse :
  • "Compte-tenu des incertitudes sur le champ d'application de ce nouveau droit de préemption du preneur applicable pour les cessions à partir du 19 décembre 2014 et du risque de nullité de la vente y afférent, il est recommandé de mener les actions suivantes :
  • 1.Vérifier si les locaux objets de la vente peuvent être qualifiés de locaux commerciaux ou artisanaux (qualification parfois incertaine suivant les cas).

  • 2.Si oui au point 1, vérifier si l'opération concernée permet d'invoquer un cas d'exclusion (cf. article du code de commerce ci dessus en gras : à lire attentivement).

  • 3.En cas de doute sur ce qui précède et/ou de contexte délicat de l'opération de cession, se rapprocher de son notaire et de l'autre partie (vendeur ou acquéreur) pour connaitre leur appréciation concrète du risque en fonction des éléments de contexte.

  • 4.Si un doute est établi, purger le droit de préemption auprès du/des preneur(s) concerné(s) (délai de 3 à 5 mois, selon le cas) ou obtenir une renonciation expresse du preneur ou une garantie du vendeur."

Dérogation 4: " cession globaled'un immeuble comprenant des locaux commerciaux (...) ", ce qui exclurait du droit de préemption du preneur la cession unique d'un immeuble en entier comprenant plusieurs locaux commerciaux étant précisé que la notion de locaux commerciaux est discutable (en effet le statut des baux commerciaux, tel que modifié par la Loi Pinel, s'applique à tous les locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce (y compris bureaux et entrepôts logistiques). Certaines argumentations vont à l'encontre des locaux de bureaux, la loi visant initialement les commerces)."

Devant les enjeux, à savoir la nullité de la vente, il serait opportun de demander au notaire qui sera en charge de la vente car il en va de son devoir de conseil et, je pense, qu'en sa qualité de rédacteur d'acte il devra s'assurer de la bonne application de cet article.

Espérant vous avoir aidé,

Cordialement,



--------------------
Retour en haut









connectés
Publicité
CEGID
Retour en haut
fermer
Connexion membre
Nom d'utilisateur ou email
Mot de passe
  
Avertissement : Ce site permet aux internautes de dialoguer librement sur le thème de la comptabilité.
Les réponses des Internautes et des membres du forum n'engagent en aucun cas la responsabilité de Compta Online.
Tout élément se trouvant sur ce site est la propriété exclusive de Compta Online, sous réserve de droits appartenant à des tiers.
Toute copie, toute reprise ou tout usage des photographies, illustrations et graphismes, ainsi que toute reprise de la mise en page figurant sur ce site, ainsi que toute copie ou reprise en tout ou partie des textes cités sur ce site sont strictement interdits, sous réserve de l'autorisation express écrite de l'ayant droit.

Toute reprise ou tout usage, à quelque titre que ce soit, des marques textuelles, graphiques ou combinées (comme notamment les logos) sont également interdits, sous réserve de l'autorisation express écrite de l'ayant droit.

© 2003-2020 Compta Online
S'informer, partager, évoluer