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Ventilation du prix d'un appartement parisien entre terrain et construction

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Catégorie : Actualité fiscale et droit des sociétés
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Méthodologie pour la ventilation terrain/construction

La question de la ventilation du prix d'un appartement entre terrain et construction est un sujet crucial, notamment dans les grandes villes où les prix du terrain au m2 sont très élevés, dans la mesure où seule la fraction du prix de l'appartement comptabilisée en construction sera amortissable.

Pour mémoire, on rappelle que l'amortissement des terrains est interdit.

Un arrêt rendu le 13 mars 2014 par la Cour Administrative d'Appel de Paris avait fixé à 40% de son prix la valeur représentative du terrain pour un appartement de 178 m2 situé 24 avenue de l'Opéra à Paris, remettant en cause la déductibilité d'une fraction des amortissements qui avaient été constatés par la société.

La cour avait appliqué une méthode par comparaison pour rehausser la valeur représentative du terrain retenue par la société de 10% à 40%, en se fondant sur dix-neuf autres biens immobiliers localisés dans des arrondissements voisins de la capitale.

Cet arrêt a été annulé par une décision du Conseil d'État en date du 15 février 2016 (CE 15/02/2016, n°380400).

Dans cette décision, le Conseil d'État définit les critères de ventilation du prix entre terrain et construction et précise, de manière hiérarchique, la liste des méthodes  à mettre en œuvre par l'administration fiscale pour contester la ventilation opérée par la société.

Ainsi, l'arrêt énonce que « lorsque l'administration remet en cause la répartition, au sein du bilan d'un contribuable, entre les valeurs retenues respectivement pour un terrain et pour une construction édifiée sur ce terrain, en invoquant l'insuffisance de la valeur retenue pour le terrain, il lui appartient d'établir l'insuffisance de cette valeur ».

La décision précise ensuite que :

  • méthode 1 : l'administration fiscale doit, « pour déterminer la valeur du terrain, se fonder prioritairement sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées sur des terrains nus et à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan du contribuable. Ces terrains doivent être situés dans la même zone géographique que ce bien et présenter des droits à construire similaires » ;
  • méthode 2 : « à défaut, l'administration peut évaluer la valeur de la construction à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan, en lui appliquant, le cas échéant, les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien » ;
  • méthode 3 : « lorsqu'elle ne peut appliquer aucune des deux méthodes précédentes, notamment pour les immeubles les plus anciens, l'administration peut s'appuyer sur des données comptables issues du bilan d'autres contribuables pour déterminer des taux moyens relatifs aux parts respectives du terrain et de la construction et les appliquer ensuite à la valeur globale de l'immeuble en litige à sa date d'entrée au bilan. Elle doit, en ce dernier cas, se fonder sur un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, portant sur des immeubles présentant des caractéristiques comparables s'agissant de la localisation, du type de construction, de l'état d'entretien et des possibilités éventuelles d'agrandissement. Seuls peuvent être retenus des immeubles entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l'entrée au bilan de l'immeuble en litige ».

Enfin, l'arrêt indique que le contribuable peut démontrer soit que le choix de la méthode retenue par l'administration fiscale ou sa mise en œuvre sont erronés au regard des principes définis ci-dessus, soit justifier de l'évaluation qu'il a retenue en se référant à d'autres données que celles qui lui sont proposées par l'administration fiscale.

Remarque

Les deux premières méthodes sont d'une application très difficile dans les grandes villes et notamment à Paris. En effet, les transactions sur les terrains nus y sont extrêmement rares. En outre, l'évaluation des coûts de reconstruction est délicate en raison de l'ancienneté et des spécificités architecturales des immeubles.

Clotilde Cattier

Clotilde Cattier, avocate spécialisée en fiscalité, inscrite au Barreau de Paris.
Contact : contact@clotilde-cattier.com

Après avoir passé deux ans chez STC Partners et six ans chez Taj (Deloitte), Clotilde a rejoint le cabinet Room Avocats, en Suisse. Elle partage son temps entre Paris et la Suisse.

Ses principaux domaines d'intervention, en fiscalité française et internationale, sont les suivants :

  • fiscalité patrimoniale (restructuration de patrimoine, transmission de patrimoine, acquisition/détention/cession de biens immobiliers, etc.) ;
  • fiscalité des particuliers (imposition des cadres internationaux et des dirigeants, traitement fiscal des pensions de retraite versées sous forme de capital, etc.) ;
  • installation en Suisse de personnes physiques et de sociétés ;
  • fiscalité générale des entreprises (restructurations, assistance à contrôle fiscale, intégration fiscale, problématiques de remontée des liquidités, etc.) ;
  • fiscalité immobilière (fiscalité des marchands de biens et des promoteurs immobiliers) ;
  • fiscalité internationale (transactions transfrontalières, traitement fiscal des flux internationaux, etc.) ;
  • opérations de fusions-acquisitions ;
  • régularisation de la situation fiscale des français détenant des avoirs non déclarés à l'étranger.

Le 04/01/2016 11:58, HapyFree a écrit :
  

Bonjour,

Dans un sujet similaire et en complément de l'article de Clotilde, voici le commentaire d'Eric Delesalle sur la décision rendue par la Cour Administrative d'Appel de Paris du 1er mars 2013, dans un article parue dans les Affiches Parisiennes sur la difficulté d'identifier en comptabilité certains actifs :

" (...) La Cour Administrative d'Appel de Paris analyse la question traditionnelle et historique de la décomposition en cas d'achat de bien immobilier entre le terrain (non amortissable) et les constructions (à amortir sur leur durée probable de vie, outre la décomposition entre les composants utiles avec application de la règle pratique des 1 %, voir BOI-BIC-CHG-20-10-10-90). Jusqu'à la réforme 2005, il était admis en général une reconnaissance de valorisation du terrain pour environ 10 % de la valeur totale. Dans le cas d'espèce, la Cour a validé la position administrative estimant la quote-part du terrain (à Paris 8é), sur une base calculée à partir de comparaison, entre 38 % et 45 % de la valeur totale du prix (Le contribuable ayant retenu dans le cas d'espèce des taux entre 24,66 % et 16,17 % pour la valorisation de la partie " terrain "). La règle économico-comptable est ainsi reprise, développée, perfectionnée, et... utilisée par l'Administration pour procéder aux corrections (...)"

Source : Cour administrative d'appel de Paris, 7ème chambre , 01/03/2013, 10PA04571, Inédit au recueil Lebon, commenté par DELESALLE Eric, Les immobilisations : un objet comptable pas si facilement identifiable..., Affiches Parisiennes n°36, du 3 au 6 mai 2014, p. 2

Salutations,


Le 13/02/2017 18:53, Juloup a écrit :
  

Il aurait été bon de préciser que cet arrêt a été annulé par le Conseil d'État. Il convient donc désormais d'attendre le nouveau jugement de la Cour d'appel pour être définitivement fixé, à condition qu'il soit bien rendu, car on peut penser que suite à ce cinglant désaveu l'administration souhaitera éviter un nouvel étalage public...


Le 30/03/2017 14:46, Sandra Schmidt a écrit :
  

Bonjour Juloup,

Merci pour ce commentaire. L'article rédigé en 2014 a été mis à jour et les liens vers l'arrêt et la décision ont été insérés.

Cordialement,

Sandra


Le 03/10/2018 12:55, Rico01 a écrit :
  

Bonjour,

IL y a t-il du nouveau concernant ce sujet ?

J'ai la même problématique avec un appartement sur Lyon2

Merci,

Cordialement,

Eric



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