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Votre avis sur rachat d'un fond commerce en vente

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Theobe
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Ecrit le: 24/09/2014 16:46
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bonjour à tous,

j'ai l'objectif de rachat d'un commerce superette

ci joint les éléments chiffrés

commerce à racheter avec les murs

prix du fond 105000€

prix des murs 240000€

affaire gérée en EI apparemment

Pour info le propriétaire du fond est propriétaire des murs qu'il rembourse 14000€ annuel ceci est équivalent à un loyer de 1150€/mois

1 seul exploitant après l'arret de son mari qui a été obligé de travailler ailleurs pour rééquilibrer les comptes à priori

le capital social est -100000€ (qu'est ce que cela veut dire ?)est ce à comparer comme les capitaux propres de l'entreprise quand elle est gérée en société ?Ceci peut il vouloir dire que l'entreprise est mal en point ?

résultat de l'exercice 25420€

dettes 117138 emprunts et dettes qui augmentent par rapport à l'année précedente au bout de 8 ans d'activités

pour info il a été recontracté un crédit à moins d'un an de 28000€ (comment l'interprétez vous ?)

ca 2010 355000€

ca 2011 325000€

ca 2012 2570000€

ca 2013 232000€

ca 2014 moins de 200000€(estimé)

VU LA CONFIGURATION DU CA je considère le prix beaucoup trop chèr et donc j'ai proposé 40000€ pour le fond et 130000€ pour les murs (ce qui me semblent cohérent environ 10 loyers annuels)

que pensez vous de cette affaire ?



--------------------
theobe eric
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Re: Votre avis sur rachat d'un fond commerce en vente
Ecrit le: 27/09/2014 23:56
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Bonjour,

Comment voulez vous qu'une personne engage un avis sur si peu d'éléments ? d'autant plus que la valeur d'un fonds est loin de reposer uniquement sur le chiffre d'affaires réalisé !

Sa valeur va dépendre de ce que vous souhaitez en faire, du bail attaché au fonds (éléments essentiel du fonds), du personnel repris (problématique des usages, congés payés etc...) et pour un commerce DE L'EMPLACEMENT et de ce que vous allez en faire.

Par ailleurs plusieurs critères économique et financiers sont à prendre en compte : flux de trésorerie généré par cette reprise, l'EBE etc...

Etre attentif à l'environnent est aussi important (ex : déviation de l'"axe routier prévu à MT impliquant moins de passage etc...).

L'évaluation d'une entreprise nécessite une prise de connaissance interne et externe sous forme de diagnostics, fonction par fonction, de la place de l'entreprise sur son marché et de l'évolution prévisible de celui-ci. Cette méconnaissance peut amener, outre des erreurs dans les évaluations, des prises de décisions d'acquisition inopportunes, par ignorance de la situation réelle de l'entreprise, et notamment par méconnaissance du savoir-faire réel de l'entreprise, de son avantage compétitif, de l'évolution prévisible de la demande de produits actuels, de la capacité de l'entreprise à mettre en place des produits de substitution.

Sinon pour vous apporter quelques éléments de réponse :

ICI vous trouverez la composition du fonds et une synthèse des points d'attention.

Pour commencer :

Source : Mémento Pratique Francis Lefebvre Fiscal 2008, no 9240

Il existe des barèmes fiscaux indicatifs qui, pour chaque type de commerce, précisent le mode de calcul de la transaction en fonction du chiffre d'affaires. Cela donne une première idée de la tendance reconnue par l'administration. Mais les fourchettes indiquées sont très larges.
L'emplacement et la renommée peuvent faire pencher la balance d'un côté ou de l'autre. On peut se renseigner sur les pratiques en vigueur auprès des chambres de commerce et de métiers, de notaires ou d'experts-comptables.
Remarque : Ce barème, que vous pouvez obtenir auprès de votre service des impôts des entreprises, n'a aucun caractère officiel. Il peut être utilisé par les experts et les tribunaux (notamment dans la région parisienne). Il doit être manié avec précautions, en tenant compte notamment des précisions suivantes :
- les pourcentages de chiffre d'affaires sont normalement plus significatifs que les pourcentages de bénéfices;
- les résultats obtenus doivent être corrigés pour tenir compte des caractéristiques propres à l'affaire;
- les pourcentages doivent, dans une certaine mesure, être réduits lorsque le chiffre d'affaires atteint une somme importante;
- le chiffre d'affaires retenu est souvent le chiffre moyen des trois dernières années;
- le barème n'est pas appliqué dans certains cas particuliers;
- les valeurs obtenues à l'aide du barème s'entendent " matériel compris " mais à l'exclusion, bien entendu, du stock de marchandises.

Supérette alimentaire 30 % à 50 % du CA TTC annuel

A première vu je m'inquièterais de la baisse chronique du CA depuis 5 ans... il donc conviendrait de pondérer la moyenne du CA (dernière année plus de poids que la 3ème année), par exemple

CA TTC moyen 3 dernières années : (200 K€ x 3 + 232 K€ x 2 + 257 K€ x 1) / 6 = 220 K€

Afin de travailler sur une approche de valorisation, je partirais sur le % moyen (40%) => 40% x 220 K€ = 88 K€ (matériel nécessaire à l'exploitation inclus) => base de travail à pondérer à la hausse ou la baisse suivant critères cités plus avant.

On peux également prendre un coefficient du résultat moyen pondéré des 3 dernières années qui va souvent de 2 à 5 suivant les situations (retraité de la rémunération ou/et cotisations sociales exploitant pour remplacer par une rémunération économiquement juste et les cotisations afférentes et hors impacts exceptionnels et financiers).

Vous ne parlez pas de marges qui dans un commerce que semble essentiel et va orienter l'application du coefficient.

Pour l'immeuble : ce que je fais, je prends 15 ans de loyers (durée de financement habituelle) et je regarde également le prix d'acquisition augmenté des travaux d'amélioration auquel j'applique l'indice cout de construction. Puis je compare les valeurs trouvées à d'autres cessions de même type (de surface similaires, px au m²).

Une fois une valeur déterminée comme bas de travail, il convient de regarder, comme pour le fonds, l'emplacement, les travaux à CT, MT ou LT, les projets urbains à MT/LT de la commune, le bail (bien que celui ci puisse être adaptée par la suite en votre qualité de bailleur/preneur).

Pour le reste :

affaire gérée en EI apparemment

ok, pas de rachat de parts possible donc.

Pour info le propriétaire du fond est propriétaire des murs qu'il rembourse 14000€ annuel ceci est équivalent à un loyer de 1150€/mois

Surface ?? dans notre région à se prix vous pouvez avoir du 30 m² comme du 400 m²...

1 seul exploitant après l'arret de son mari qui a été obligé de travailler ailleurs pour rééquilibrer les comptes à priori

=> prévoir main d'œuvre supplémentaire.

le capital social est -100000€ (qu'est ce que cela veut dire ?)est ce à comparer comme les capitaux propres de l'entreprise quand elle est gérée en société ?Ceci peut il vouloir dire que l'entreprise est mal en point ?

Ce n'est pas votre problème, vous achetez un fonds.

Pas de capital social en EI => une situation négative implique simplement que l'exploitant a prélevé plus que ce que l'entreprise dégage (il s'agit d'un cumul).

dettes 117138 emprunts et dettes qui augmentent par rapport à l'année précedente au bout de 8 ans d'activités.

Même remarque, vous n'achetez pas un passif. Toutefois, si cela augmente, c'est qu'il y a eu souscription d'emprunt.

pour info il a été recontracté un crédit à moins d'un an de 28000€ (comment l'interprétez vous ?)

Juste connaître les raisons, car cela peux financer du matériel ou des travaux que allez reprendre.

que pensez vous de cette affaire ?

J'ai juste indiqué un avis en fonction des éléments présentés mais je vous invite VIVEMENT à vous rapprocher d'un expert comptable qui sera mieux placer pour vous assister dans le cadre du rachat et pourra même optimiser ce dernier (l'EC peut également rédiger les actes afférents s'il a les compétences dans la mesure où vous avez souscrit la mission comptable par exemple, il ne pourra faire le séquestre mais il est tout à fait possible de faire intervenir une banque à cet effet). Son avis pourra être précieux dans la négociation du fait de son expérience dans le secteur d'activité et de sa connaissance du secteur, et donc des valeurs possibles et acceptables.

Cordialement,



--------------------

HapyFree :)

On embauche ! > me contacter en MP pour la région Champagne-Ardenne > http://urlz.fr/60Eq (comptable expérimenté(e)) & http://urlz.fr/60Es (assistant(e) juridique)

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Re: Votre avis sur rachat d'un fond commerce en vente
Ecrit le: 28/09/2014 14:33
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bonjour monsieur,

tout d'abord je tiens à vous remercier pour votre réponse à ma demande qui me parait extrèmement bien étayée.

Petite remarque simplement concernant l'évaluation au CA.

en parallèle de ma demande j'ai rencontré 2 distributeurs qui eux évaluent les fonds entre 10% et 30 % alors que vous vous parlez plutot d'une fourchette de 30% à 50% ?

concernant les marges effectivement je suis assez circonspect car concernant les 2 derniers exercices (2012,2013)je suis à 36% de marge alors que les 2 exercices précédents les 2 cités au dessus(2010,2011) nous étions plutot entre 25% et 27% (allez comprendre quelque chose....)

Evidemment que je n'irais pas à 80k€ car l'affaire souffre de sa situation géographique et surtourt tout à refaire et à changer 50000e de travaux minimum(magasin de zone pavillonnaire à Mougins,pas extrèmement visible...)ou le moindre M2 est plutot réservé à des villas haut de gamme )plutot qu'à un centre commercial..mais en meme temps cette affaire a un intérêt car très bien gérée elle a un potentiel car complètement isolée au milieu de riches villas....

C'est une "niche"commerciale à redynamiser mais l'intérêt c'est comme les exploitants actuels l'ont fait en 2008 l'acheter au juste prix(achat à 20000€ en 2008)

l'intéret de l'affaire n'est pas de l'amener à 1 millions d'euros mais lui faire doubler son chiffrer est envisageable

voilà et merci encore pour vos bons conseils



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Re: Votre avis sur rachat d'un fond commerce en vente
Ecrit le: 28/09/2014 20:52
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Message édité par HapyFree le 28/09/2014 20:53

Bonjour,

en parallèle de ma demande j'ai rencontré 2 distributeurs qui eux évaluent les fonds entre 10% et 30 % alors que vous vous parlez plutot d'une fourchette de 30% à 50% ?

Ce sont des fourchette appliquées par l'administration fiscales, les tribunaux et l'ensemble des professionnels de l'Expertise comptable et du conseils. Toutefois, comme je vous l'indique, il s'agit que d'une approche, d'autres critères entre en jeux et peuvent faire basculer la valorisations au-delà ou en-deçà des fourchettes.

Les supérettes en province se vendent mal d'où des fourchettes pratiquées qui doivent être basse à mon avis.

concernant les marges effectivement je suis assez circonspect car concernant les 2 derniers exercices (2012,2013)je suis à 36% de marge alors que les 2 exercices précédents les 2 cités au dessus(2010,2011) nous étions plutot entre 25% et 27% (allez comprendre quelque chose....)

Les marges en principe sont stables, l'EC qui a attester les comptes doit pouvoir donner des explication quant à cette forte hausse car cela fait partie de son travail de révision des comptes, faites en la demande.

Bon courage, et surtout n'hésitez pas de vous entourer d'un conseil.

Cordialement,



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