La comptabilisation des opérations de cession-bail se fait en deux étapes : d'une part la cession de l'immobilisation suivie d'une sortie de l'actif, et d'autre part le paiement des redevances.
La plus-value issue de la cession-bail est imposée fiscalement sur l'exercice de cession. Par dérogation, la loi de finances pour 2021 avait autorisé un étalement de la plus-value sur la durée du contrat de crédit-bail immobilier. Ce dispositif a concerné les plus-values réalisées entre le 1er janvier 2020 et le 30 juin 2023.
La cession-bail, ou lease-back, est une technique qui permet à l'entreprise de céder l'une de ses immobilisations à un établissement financier et d'en conserver la jouissance, moyennant le paiement d'une redevance mensuelle. Suite à la cession, un crédit-bail mobilier ou immobilier (ou une autre forme de location) est donc mis en place. C'est une manière d'obtenir rapidement de la trésorerie.
L'établissement financier est propriétaire du bien et peut le céder ou trouver un autre locataire en cas de non-paiement des loyers.
Cette opération de lease-back ne doit pas être confondue avec d'autres opérations. Nous ne traiterons pas ici de la comptabilisation d'une cession de droit au bail commercial ou d'une cession de fonds de commerce.
Les avantages du lease-back résident dans le fait qu'il permet d'améliorer la santé financière de l'entreprise et la trésorerie de l'entreprise qui peut récupérer son bien grâce à une option d'achat.
L'étalement de la plus-value sur opérations de cession-bail immobilières
En principe, la plus-value de cession fait l'objet d'une imposition fiscale au cours de l'exercice de cession lorsque le contrat de location mis en place est un contrat de location-financement (un crédit-bail notamment).
La plus-value étant comptabilisée en produit constaté d'avance, elle doit donc faire l'objet de retraitements extra-comptables. Elle est d'abord réintégrée sur la 2058-A pour être prise en compte dans les bénéfices imposables de l'année de la cession. Les années suivantes, la quote-part de produit constaté d'avance transférée en produit doit être déduite.
La moins-value est déduite sur l'exercice de cession.
Un régime temporaire a été mis en place en 2021. Il n'est plus en vigueur aujourd'hui. La loi de finances de 2021 a en effet prévu la réactivation d'un régime dérogatoire d'imposition des plus-values. Il était ouvert aux opérations de cession-bail concernant un immeuble bâti ou non bâti (actif immobilier) et affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole (un local commercial par exemple). Les immeubles de placement étaient exclus. Il s'agissait d'un régime optionnel.
L'étalement concernait les cessions à une société de crédit-bail par un ancien propriétaire qui devait relever de l'impôt sur les sociétés ou de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles.
Les cessions devaient être réalisées entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023. L'accord de financement devait avoir été accepté entre le 20 septembre 2020 et la fin de l'année 2022.
L'imposition de la plus-value se faisait par parts égales sur la durée du crédit-bail immobilier avec un maximum de 15 ans. Cet étalement se faisait après application de l'abattement éventuel pour durée de détention qui s'impute sur la plus-value à long terme.
Le solde de l'impôt devenait immédiatement exigible en cas de levée de l'option ou de résiliation du contrat de crédit-bail immobilier.
La comptabilisation des opérations de cession-bail
À l'issue de la cession (acte de cession signé par le locataire cédant), les opérations s'analysent ensuite comme un contrat de crédit-bail classique. La seule différence tient dans le fait que le contrat ne concerne pas un bien neuf, mais un bien qui a autrefois appartenu à l'entreprise.
À la signature du contrat de cession, il y a transfert de propriété et le bien est donc enregistré au bilan du crédit bailleur.
La comptabilisation du lease-back chez le preneur se fait en trois temps : la constatation du prix de cession, la sortie de l'actif et les redevances de crédit-bail (mobilier ou immobilier).
Jusqu'à fin 2024, les comptes 675 et 775 sont mouvementés pour constater la cession et faire apparaître la plus-value. La plus-value est ensuite transférée au crédit d'un compte de produits constatés d'avance. Au cours des exercices suivants, une fraction de la plus-value est reprise dans le résultat au prorata des loyers. La moins-value est constatée en charges l'année de la cession.
Mise à jour du PCG (entrée en vigueur du règlement 2022-06 de l'ANC) :
À partir des exercices ouverts le 1er janvier 2025, les comptes utilisés pour enregistrer la cession deviennent les suivants :
- le compte 657 Valeurs comptables des immobilisations incorporelles et corporelles cédées remplace le compte 675 ;
- le compte 757 Produits des cessions d'immobilisations incorporelles et corporelles remplace le compte 775.
Le loyer de crédit-bail est ensuite comptabilisé tout à fait normalement et est entièrement déductible.
Notons que nous n'évoquons pas dans cet article le cas où le contrat de location est un contrat de location simple plutôt qu'un contrat de location-financement. Dans ce cas, selon que la vente a été réalisée au prix de marché ou non, le traitement est différent.