Les règles en matière d'application de la TVA immobilière sont particulières et concernent les cessions d'immeubles et les ventes de terrains, constructibles ou non.
Les différentes cessions peuvent être, selon le cas, soumises à la TVA de plein droit, exonérées et soumises à la TVA sur option.
L'article 256 du CGI soumet par principe les livraisons de biens immobiliers à la TVA lorsqu'elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Lorsque les cessions sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, elles peuvent parfois être calculées sur la marge.
La TVA est calculée sur la marge, dans certains cas, lorsque l'acquisition de l'immeuble n'a pas ouvert droit à déduction.
Ces règles s'appliquent à tous les assujettis à la TVA qui agissent dans le cadre de leur activité économique. C'est valable quel que soit leur statut :
- marchand de biens ;
- promoteur constructeur ;
- constructeur de maisons individuelles ;
- ou les entreprises déjà assujetties à la TVA au titre de leurs activités courantes qui effectuent des opérations immobilières occasionnelles, dans un but commercial ou dans un objectif d'entreprise. Ainsi, cela peut être une entreprise qui construit ses locaux professionnels par exemple. Inversement, cela exclut une entreprise qui réalise la cession d'un élément de son patrimoine en dehors de ce cas (distinction entre les opérations réalisées dans le cadre d'une activité économique et celles réalisées dans un cadre purement patrimonial).
Les ventes d'immeubles réalisées par des non assujettis, notamment par les particuliers, ne sont par principe pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée. Cette présomption peut être renversée si le cédant entre dans une démarche active de commercialisation, acquérant des biens en dehors d'une démarche purement patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels. Il convient donc de suivre la méthode du faisceau d'indice utilisé pour la qualification de marchands de biens en matière fiscale (condition d'habitude et l'intention spéculative).
Soumis à la TVA immobilière de plein droit : terrains à bâtir et immeubles achevés depuis moins de 5 ans
Les terrains à bâtir, certaines livraisons à soi-même d'immeubles et les immeubles neufs, à savoir ceux achevés depuis moins de 5 ans, sont soumis de plein droit à la TVA lors de leur cession.
Les terrains à bâtir sont ceux sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale, d'une carte communale ou de l'article L111-3 du Code de l'urbanisme.
Cela exclut forcément les immeubles bâtis, c'est-à-dire les terrains qui comportent déjà des bâtiments. Toutefois, si l'immeuble est impropre à un quelconque usage à cause de son état, il est assimilé à un terrain à bâtir (ruine, bâtiment durablement abandonné, immeuble frappé d'un arrêté de péril etc.). Sont aussi assimilées à un terrain à bâtir les constructions nouvelles inachevées et les immeubles achevés depuis plus de 5 ans rendu inutilisables à la suite de travaux de rénovation inachevés.
Pour les immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans, la règle s'applique quel que soit le nombre de cessions qui intervient dans les cinq premières années de l'achèvement.
L'immeuble est neuf qu'il résulte d'une construction nouvelle ou de travaux ayant constitué une remise à neuf. La rénovation concerne notamment les travaux rendant à l'état neuf :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments dits de second ½uvre, dans une proportion au moins égal à ⅔ pour chacun des éléments (les planchers non porteurs, les huisseries extérieures, les cloisons intérieures, les installations sanitaires et de plomberie, électriques et en métropole, le système de chauffage. Si un élément n'est pas rendu à neuf, l'administration ne considère pas l'immeuble comme neuf.
Ainsi, et dans le cas d'un immeuble achevé en 2022 et revendu 3 fois par des professionnels assujettis en 2023, 2024 et 2025, il y aura de la TVA sur le prix de vente (le prix total). Le taux à appliquer sera le taux de 20%.
Cette règle de TVA concerne le marchand de biens qui achète des immeubles neufs pour les revendre dans les 5 ans. Elle concerne aussi l'entrepreneur qui achète un terrain à bâtir pour y construire son local professionnel.
Une dispense de TVA sur les livraisons de biens meubles ou immeubles réalisés entre assujettis redevables de la TVA est prévue par l'article 257 du CGI. Elle doit faire l'objet d'une attention particulière au regard de la lourdeur de ses conséquences en cas d'erreur.
Qui paie la TVA immobilière ?
Elle est payée à l'administration fiscale par les professionnels de l'immobilier. Ce sont les professionnels qui réalisent des opérations d'achat revente concourant à la production ou à la livraison d'immeubles neufs par exemple. On peut citer la vente de terrains à bâtir ou la vente d'un logement.
Exonérés mais imposables sur option : terrains non à bâtir et immeubles anciens achevés depuis plus de 5 ans
Les terrains non à bâtir, ainsi que les immeubles anciens, à savoir ceux achevés depuis plus de 5 ans sont en principe exonérés de TVA (article 261, 5 du CGI). Les opérations relatives à ces immeubles, réalisées par des assujettis agissant en tant que tel sont toutefois imposables sur option en vertu de l'article 260, 5° bis du CGI.
L'option pour l'imposition à la TVA de ces livraisons d'immeubles doit être expresse. Elle doit figurer dans l'acte de mutation et s'exerce distinction par immeuble, fraction d'immeuble ou droit immobilier.
La récupération de la TVA immobilière
En échange, ces professionnels pourront récupérer la TVA qui a grevé leurs achats ou les travaux de construction ou de rénovation par exemple, sous réserve de leur droit à déduction.
La catégorie des immeubles achevés depuis moins de 5 ans comprend donc à la fois :
- les immeubles neufs ;
- les immeubles anciens dont les travaux de rénovation sont suffisamment importants pour permettre de considérer qu'il s'agit d'un nouvel immeuble.
- et les immeubles exonérés mais dont l'option à la TVA a été exercée.
Les travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier sous conditions (logement achevé depuis plus de 2 ans au début des travaux et à usage d'habitation uniquement) d'un taux réduit de TVA (5,5%).
Comment récupérer la TVA sur un bien immobilier ?
Dans le cadre d'un investissement en LMNP, et si la TVA a été payée par l'acquéreur lors de l'achat, il lui est possible de récupérer la TVA sous conditions. Il doit s'agir d'un bien neuf, plus précisément d'une résidence de services (avec obligation de proposer 3 des 4 services suivants : petit déjeuner, blanchisserie, accueil clients, entretien des locaux), dont la gestion doit être déléguée à un professionnel pendant au moins 9 ans, et il faut en rester propriétaire pendant au moins 20 ans.
Le remboursement intervient dans les mois suivant l'achat, mais en cas de non-respect de ces conditions, l'acquéreur devra rembourser la TVA à l'administration fiscale au prorata des années qui restaient à courir.
Taxation sur le prix de cession ou sur la marge ?
Par principe, la TVA est calculée sur le prix de cession. Les opérations suivantes sont concernées lorsqu'elles sont réalisées par un assujetti en tant que tel :
- toutes les livraisons d'immeubles neufs ;
- les livraisons de terrain à bâtir dont l'acquisition a ouvert droit à déduction, que la taxe déductible mentionnée dans l'acte d'acquisition ait elle-même porté sur la marge ou sur le prix total ;
- les livraisons d'immeubles anciens pour lesquels le cédant a opté pour la TVA et dont l'acquisition a ouvert droit à déduction ;
- les livraisons de terrains non à bâtir et pour lesquels le cédant à exercé l'option.
Il existe des exceptions dans lesquelles la TVA est calculée sur la marge, à savoir la plus-value. Il s'agit des livraisons de terrain à bâtir et les immeubles anciens en cas d'exercice de l'option dont l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.
Si le régime de TVA à l'acquisition n'est pas connu, la TVA s'applique sur le prix total.
L'application de la TVA sur marge est conditionnée par le fait que le bien soit revendu identique au bien acquis quant à sa qualification juridique (article 268 du CGI). Par exemple, la TVA sur marge s'applique aux opérations de cessions de terrains à bâtir qui ont été acquis (sans ouvrir droit à déduction) en vue de leur revente. Inversement, le régime ne s'applique pas aux cessions de terrains à bâtir, qui lors de l'acquisition, avaient le caractère d'un terrain bâti, y compris quand le bâtiment qui y était édifié a fait l'objet d'une démolition de la part du cédant.
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