Lorsque certains critères sont remplis, l'activité de location de locaux d'habitation meublés peut être considérée comme exercée à titre professionnel. Lorsque tel est le cas, un régime fiscal spécifique s'applique. Parmi les avantages fiscaux existants, le plus célèbre est sans doute la possibilité d'imputer les déficits fiscaux tirés de l'activité de location meublée sur le revenu global du foyer fiscal.
Quelles sont les conditions à réunir pour être qualifié de loueur en meublé professionnel ? Quel est le traitement fiscal des résultats générés par cette activité ? Est-il intéressant de louer en meublé ?
Cet article traite du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Pour plus de détails sur le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), voir « Comptabilité du LMNP (loueur en meublé non professionnel) ».
Définition de la location meublée professionnelle
Deux conditions cumulatives sont exigées pour que l'activité de location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel (article 155 - IV du Code Général des Impôts ou CGI) :
- les recettes annuelles tirées de cette activité, par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000¤ ;
- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.
Le caractère professionnel ou non de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal.
Montant minimum de recettes annuelles des loueurs en meublé professionnels
Le montant annuel des recettes tirées de la location meublée, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doit excéder 23 000¤.
Les recettes prises en compte sont déterminées de la manière suivante :
- elles correspondent au montant brut, toutes taxes et charges comprises, des loyers acquis, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, ainsi que, le cas échéant, les indemnités d'assurance visant à garantir les loyers ;
- lorsque la location meublée est consentie par une société de personnes, les recettes retenues sont celles qui reviennent à l'associé membre du foyer fiscal au prorata de ses droits dans les bénéfices sociaux ;
- le montant des recettes à retenir s'apprécie par année civile, y compris pour les sociétés de personnes dont l'exercice ne coïnciderait pas avec l'année civile ;
- en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année, le montant des recettes doit être ajusté prorata temporis, distinctement pour chaque immeuble. Autrement dit, il convient de réduire le montant du plafond de 23 000¤ en fonction de la durée de location (rapport d'ajustement : nombre de jours de location par rapport à 365). S'agissant de situations de commencement d'activité, le point de départ à retenir pour l'ajustement prorata temporis est la date de signature du bail [1].
Les recettes non directement liées à l'activité de location, telles que les produits financiers ou des subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier, ne sont pas prises en compte.
Prépondérance des recettes de location par rapport aux revenus professionnels du foyer fiscal
Les recettes annuelles tirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder le montant total des revenus professionnels perçus par les membres dudit foyer fiscal.
Les revenus professionnels des loueurs en meublé professionnels s'entendent comme la somme des revenus nets suivants (les revenus exonérés ne sont pas pris en compte) :
- les traitements et salaires ;
- les pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de l'activité de location meublée (mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle) ;
- les bénéfices non commerciaux ;
- les bénéfices agricoles ;
- les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Dans une réponse ministérielle en date du 4 janvier 2024 (RM Renaud-Garabédian, 4 janvier 2024, n°07040), le Gouvernement précise l'application du régime de la location meublée à l'égard des non résidents.
En vertu de l'article 4A du CGI relatif au foyer fiscal, sont seulement pris en compte les revenus de sources françaises pour l'imposition sur le revenu. En effet, la loi ne prévoit pas que les revenus de source étrangère non imposées en France soient pris en compte dans la qualification de professionnelle de la location meublée.
Dans ces conditions, lorsqu'un non-résident perçoit des revenus provenant de la location meublée pour un montant supérieur à 23 000¤ et que ses revenus de sources françaises sont inférieures aux recettes provenant de la location meublée, alors l'activité doit être qualifiée de professionnelle (c'est-à-dire passage du régime LMNP à LMP).
Location meublée : détermination du régime d'imposition à partir de 2025
Lorsque les produits tirés de la location meublée sont imposables, le régime applicable (micro-BIC, auto-entrepreneur, régime simplifié ou régime réel normal) est déterminé selon les règles de droit commun.
Appréciation du régime micro-BIC à compter des revenus 2025 (LMP 2025)
Conformément à l'article 7, I et II, de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, les seuils retenus pour bénéficier du régime micro-BIC sont les suivants :
- 15 000¤ de chiffre d'affaires pour les meublés de tourisme non classés. L'abattement forfaitaire pour frais est alors fixé à 30% ;
- 77 700¤ pour les meublés de tourisme classés (au sens de l'article L. 324-1 du Code du tourisme), les chambres d'hôtes ainsi que pour les autres activités de location meublée. Dans ces cas, l'abattement forfaitaire pour frais est de 50%.
À compter du 1er janvier 2025, en raison du relèvement du plafond annuel de la Sécurité sociale, les loueurs de chambres d'hôtes sont obligatoirement affiliés au régime des travailleurs indépendants non agricoles dès lors que leur revenu imposable annuel dépasse 6 123¤.
Ce seuil correspond à 13% du plafond annuel de la Sécurité sociale, conformément aux règles d'assujettissement en vigueur (Arrêté TSSS2429581A, 19 décembre 2024).
Appréciation du régime micro-BIC au titre des revenus 2024
Selon l'article 7, III, de la même loi, les seuils applicables pour l'année 2024 sont les suivants :
- 188 700¤ pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. L'abattement forfaitaire pour frais est alors de 71% ;
- 77 700¤ pour les meublés non classés et les autres locations meublées, avec un abattement fixé à 50%.
Cas des contribuables soumis au régime réel
Lorsque le contribuable relève du régime réel d'imposition, de plein droit ou sur option, des règles spécifiques s'appliquent selon qu'il est considéré comme loueur professionnel ou non professionnel.
Application du régime micro-BIC en cas d'activités mixtes
Lorsqu'un contribuable exerce plusieurs activités relevant des trois seuils distincts du régime micro-BIC, ce régime s'applique de plein droit pour une année donnée, sous réserve que :
- le chiffre d'affaires global, au cours de l'année précédente ou de l'avant-dernière année, n'excède pas 188 700¤ ;
- le chiffre d'affaires lié aux activités relevant du seuil de 77 700¤ reste inférieur ou égal à ce seuil ;
- le chiffre d'affaires lié aux activités relevant du seuil de 15 000¤ reste également dans la limite autorisée.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 impose également un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire pour ces logements, afin d'éviter l'éviction des locataires permanents au profit du tourisme.
Les maires voient aussi leurs pouvoirs renforcés : ils peuvent désormais généraliser la procédure de déclaration avec enregistrement pour toutes les locations de meublés de tourisme, limiter la durée de location à 90 jours par an et infliger des amendes en cas de non-conformité.
Enfin, des mesures spécifiques s'appliquent aux copropriétés, permettant aux règlements de copropriété d'interdire la location en meublé touristique à la majorité des deux tiers.
Par ailleurs, il faut que l'entreprise respecte la réglementation européenne dite de minimis. La Commission européenne porte à 300 000¤ (contre 200 000¤ auparavant) le plafond des aides de minimis par entreprise (règlement (UE) 2023/2831 de la commission, 13 décembre 2023).
La loi de finances pour 2025 introduit également de nouvelles obligations de déclaration pour mieux encadrer l'activité de location meublée.
Déclaration annuelle des biens loués : à partir de 2025, les propriétaires de logements meublés devront transmettre à l'administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, des informations détaillées sur les logements mis en location, ainsi que le montant du loyer en vigueur au 1er janvier.
Déclaration des tiers occupants : les personnes occupant un logement meublé sans en être propriétaires – par exemple, dans le cadre d'un prêt ou d'une mise à disposition – devront désormais déclarer l'adresse du bien, les informations permettant de l'identifier, ainsi que l'identité du propriétaire. Cette obligation est entrée en vigueur le 16 février 2025.
Les précisions du BOFiP annulées partiellement par le Conseil d'État (arrêt du 8 juillet 2024)
Dans une mise à jour du 14 février 2024, le BOFiP a précisé les effets des nouvelles dispositions en matière de loueur meublé de tourisme par l'effet de la loi de finances pour 2024 (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024).
Dans un premier temps, le Conseil d'État a rejeté les demandes de suspension de ces commentaires, déposées notamment par plusieurs associations professionnelles du secteur du tourisme, de l'hôtellerie et de la restauration, qui contestaient leur légalité.
Les requérants arguaient que l'allongement du délai de carence prévu par ces commentaires privait de toute portée les dispositions légales récentes et entraînait des coûts supplémentaires significatifs pour les entreprises du secteur.
Toutefois, le juge a estimé qu'il n'y avait pas de situation d'urgence justifiant la suspension demandée, compte tenu notamment du fait que les recours seront examinés en audience dans les semaines à venir (Conseil d'État, n°492386, 18 mars 2024).
Dans un dernier arrêt du 8 juillet 2024, le Conseil d'État ordonne à Bercy de réduire l'abattement fiscal dont bénéficiaient ces loueurs de logement meublés touristiques (type Airbnb), alignant ainsi leur régime fiscal sur celui des locations non classées classiques. La loi de finances pour 2024 avait déjà prévu de réduire cet abattement à 30%, mais une erreur dans le processus législatif avait temporairement maintenu l'ancien régime.
Le Conseil d'État a ainsi donné raison aux associations professionnelles du secteur du tourisme, de l'hôtellerie et de la restauration, en annulant partiellement les commentaires de l'administration fiscale (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 février 2024).
Il a jugé qu'elle avait outrepassé ses compétences en permettant l'application rétroactive d'une version antérieure de l'article 50-0 du CGI pour l'année 2023.
Cette décision implique que les contribuables doivent désormais se conformer aux nouvelles règles, bien que la tolérance administrative soit encore applicable pour la période transitoire afin de limiter les effets immédiats (Conseil d'État, 8 juillet 2024, n°492382).
Par ailleurs, l'article 35 bis du CGI précise que les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées d'impôt sur les revenus, pour les produits tirés de cette location, à condition que :
- les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ;
- et que le prix de la location est fixé dans les limites raisonnables.
Le prix raisonnable est déterminé par l'administration fiscale, qui fixe deux plafonds selon les régions, réévaluées chaque année, en dessous desquels le loyer est considéré comme raisonnable. Ces plafonds pour l'année 2025 sont fixés à :
- 213/m2 de surface habitable, charges non comprises en Ile-de-France ;
- 157/m2 de surface habitable, charges non comprises dans les autres régions.
Enfin, les dispositions d'exonération de l'article 35 bis sont applicables jusqu'au 31 décembre 2026.
Imputation des déficits des LMP
Les déficits subis sont en principe imputables sur le revenu global de l'année de réalisation dudit déficit, sans limitation de montant. Si le montant du revenu global n'est pas suffisant pour absorber l'intégralité des déficits résultant de l'activité de loueur en meublé professionnel, l'excédent de déficit est reporté successivement sur le revenu global des six années suivantes (article 156 du CGI) [2].
Il existe toutefois une exception à ce principe, lorsque les déficits proviennent d'amortissements exclus des charges déductibles. En effet, le montant déductible de l'amortissement des biens loués est limité, au titre d'un même exercice, à la différence entre le montant du loyer acquis et celui de l'ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (i.e. frais d'entretien, d'assurances, de réparation, intérêts d'emprunt, impôts et taxes). Autrement dit, si la constatation de déficits résulte de la déduction des amortissements pratiqués au titre des biens loués, ce déficit ne sera pas imputable sur le revenu global.
Concernant les associés de sociétés de personnes, chaque associé impute sur son revenu global la quote-part du déficit social correspondant à ses droits dans la société et reporte l'excédent de déficit dans les mêmes conditions que ci-dessus.
Plus-values réalisées par les LMP
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé professionnel peuvent bénéficier d'une exonération, sous réserve du respect des conditions suivantes :
- l'activité de loueur en meublé professionnel est exercée depuis au moins 5 ans ;
- la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000¤ hors taxes (exonération totale).
Lorsque les recettes du LMP excèdent 90 000¤ mais demeurent inférieures à 126 000¤ hors taxes, les plus-values peuvent bénéficier d'une exonération partielle, dès lors que l'activité est exercée depuis 5 ans au moins. La fraction taxable de la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles.
Si l'une des conditions visées ci-dessus n'est pas satisfaite, l'exonération de plus-values n'est pas applicable. Les plus-values réalisées sont alors soumises au régime des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
Lorsque le loueur propose des prestations comparables à celles d'un hôtel, telles que le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture du linge de maison ou l'accueil de la clientèle, et qu'au moins trois de ces services sont effectivement fournis, l'activité est requalifiée en para-hôtellerie, avec des seuils d'exonération plus élevés.
L'exonération est totale si les recettes de location sont inférieures à 250 000¤ HT par an sur les deux années précédentes, et que l'activité a été exercée depuis au moins 5 ans.
L'exonération est partielle si les recettes se situent entre 250 000¤ et 350 000¤ HT.
La TVA dans les activités des loueurs en meublé professionnel
L'article 84 de la loi de finances pour 2024 aménage le régime des locations meublées à usage d'habitation (article 261 D, 4° du CGI), à la suite de l'avis du Conseil d'Etat qui avait révélé une non-conformité partielle avec le droit de l'Union relatif aux prestations para hôtelières (Conseil d'État, avis 5 juillet 2023 n°471877).
Les locations meublées sont en principe exonérées de TVA, sauf si elles entrent dans l'une des six catégories de locations imposables suivantes :
- les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
- les prestations d'hébergement fournies dans les villages vacances agréés ou classés ;
- certaines prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées ;
- les prestations de location meublée (durée de location inférieure ou égale à 30 jours, renouvelable) lorsque l'exploitant offre dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers professionnels au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle (la loi de finances pour 2024 réintroduit ces critères, qui étaient en vigueur jusqu'à un arrêt de juillet 2023, mais qui avait été contredit par ledit avis du Conseil d'Etat, considérant que ces critères n'étaient pas déterminant, mais seulement de simples indices) ;
- les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des quatre catégories visées ci-dessus, à l'exclusion de celles consenties à des exploitants de certains logements-foyers ;
- les prestations d'hébergement fournies dans certains villages résidentiels de tourisme.
Les locations meublées qui ne peuvent être rattachées à aucune des prestations visées ci-dessus se trouvent obligatoirement exonérées, sans possibilité d'option.
Le 7 août 2024, l'administration fiscale a mis à jour sa doctrine en conséquence. Désormais, les prestations dans les secteurs hôtelier et parahôtelier, ainsi que les locations meublées, sont soumises à la TVA si elles incluent au moins trois services annexes, comme le petit déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge de maison, et la réception.
Elle précise également que les taux de 10% et 5,5% s'appliquent selon la nature des prestations et des publics concernés (pour plus de précisions voir BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, 7 août 2024 et BOI-TVA-LIQ-30-20-10, 7 août 2024).
Une entreprise nouvellement créée dans le secteur de la parahôtellerie peut déduire la TVA même si aucune opération imposable n'a encore été effectuée, dès qu'elle prouve son intention de réaliser des activités soumises à cette taxe (Cour administrative d'appel de Paris, 29 novembre 2024, n°23PA03297).
La preuve de cette intention est reconnue si plusieurs éléments sont réunis, comme :
- l'envoi au service des impôts (SIE) d'une option pour l'assujettissement à la TVA ;
- l'acquisition d'un terrain pour un projet soumis à TVA ;
- la conclusion d'un bail commercial pour exploitation ;
- la mise en place de mandats de recherche de locataires.
L'administration fiscale a mis à jour une nouvelle fois sa doctrine le 26 mars 2025, concernant le régime de TVA applicable aux prestations d'hébergement hôtelières, parahôtelières et aux locations de logements meublés assorties de prestations annexes (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, 26 mars 2025).
Conformément aux dispositions du 4° de l'article 261 D du CGI, les prestations concernées sont taxées de plein droit à la TVA. Cette mise à jour précise notamment la nature des services annexes nécessaires pour que la location meublée soit soumise à TVA (accueil, fourniture de linge, nettoyage régulier, petit déjeuner...), ainsi que les critères d'éligibilité des logements meublés à usage résidentiel. Elle apporte notamment les précisions suivantes :
- Petit-déjeuner : il ne suffit pas de recommander des restaurants ou des cafés aux locataires. Pour que la prestation soit reconnue, elle doit être effectivement proposée à la vente par l'exploitant, en tant que service commercialisé.
- Nettoyage des locaux et fourniture de linge de maison : la fréquence hebdomadaire exigée correspond à une semaine de sept jours consécutifs, incluant six nuitées. Toutefois, si l'une de ces prestations est assurée avant le début d'un séjour n'excédant pas cinq nuits, la condition de régularité est réputée remplie.
- Accueil de la clientèle : la simple remise des clés via une boîte sécurisée, sans qu'une alternative d'accueil physique soit proposée, ne suffit pas à caractériser une prestation de réception. L'accueil, même non personnalisé, doit impliquer une interaction ou une possibilité d'accueil humain.
Impôt locaux
La location meublée constitue une activité imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) et, si les seuils de chiffre d'affaires sont dépassés, à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
Certaines locations (essentiellement celles qui consistent à louer tout ou partie d'une habitation personnelle) échappent à ces taxes.
L'article 62 de la loi de finances pour 2025 acte le report de la suppression de la CVAE. Initialement prévue pour l'année 2027, la suppression est étendue jusqu'en 2030 dans le but de soutenir les finances publiques. Ce changement n'impacte pas les taux pour l'année 2025 mais instaure de nouveaux taux jusqu'en 2029.
De plus, le report de la suppression a pour conséquence directe de modifier le plafond de la CET et le montant de la taxe additionnelle à la CVAE.
Enfin, une cotisation supplémentaire a été créée pour l'année 2025, égale à 47,4% de la CVAE due, versée sous forme d'un acompte unique au plus tard le 15 septembre 2025. Cet acompte est calculé d'après la CVAE retenue pour le paiement du second acompte à régler au même moment. La liquidation définitive de cette cotisation supplémentaire interviendra dans les conditions de droit commun, soit au plus tard le 5 mai 2026.
Toutefois, elle ne serait pas prise en compte pour le calcul du dégrèvement lié au plafonnement de la CET en fonction de la valeur ajoutée.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les loueurs en meublé professionnels n'exerçant pas leur activité par l'intermédiaire d'une société (exercice en direct de l'activité) bénéficient en principe d'une exonération d'IFI, les biens immobiliers étant ici considérés comme affectés à l'activité commerciale du loueur.
En cas d'exercice de l'activité par l'intermédiaire d'une société, l'exonération d'IFI n'est pas applicable, dès lors que les activités de gestion de leur propre patrimoine par les sociétés ne sont pas considérées comme des activités commerciales éligibles à l'exonération au sens des dispositions de l'article 966 du CGI.
[1] Position énoncée par la décision CAA Lyon du 29/08/2013 n°12LY03152. Cette décision est contraire à la doctrine administrative qui retient la date d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble comme point de départ.
[2] Les déficits provenant de la location meublée exercée à titre non professionnel ne peuvent pas s'imputer sur le revenu global mais uniquement sur les revenus d'activité de location meublée exercée à titre non professionnel des dix années suivantes.