Le loueur en meublé non professionnel se définit par défaut. Il s'agit de celui qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives posées par l'article 155, IV du CGI. Il n'est pas qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP).
À compter de l'année 2025, les seuils et abattements relatifs au régime micro-BIC des locations meublées classées et non classées font l'objet de modifications à la baisse.
De plus, pour les cessions réalisées à compter du 16 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintroduits dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien, sauf cas particuliers (article 84 loi de finances pour 2025).
Relèvent donc du régime LMNP les contribuables qui remplissent au moins l'une des deux conditions suivantes :
- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000¤ ;
- les recettes de l'activité de location meublée sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
En vertu de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025), lors de la vente d'un bien loué meublé, les loueurs en meublé non professionnels doivent réintégrer, dans le calcul de la plus-value immobilière imposable, le montant des amortissements déduits durant la période de location, conformément à l'article 39 C du CGI, sauf exceptions (résidences universitaires, Ehpad etc...). Cette mesure s'applique aux cessions réalisées à partir du lendemain de la promulgation de la loi de finances, soit le 16 février 2025 (au lieu du 1er janvier tel qu'il était prévu dans la première version du texte).
Pour la détermination du caractère professionnel, le Gouvernement a apporté des précisions à l'égard des non-résidents, dans une réponse ministérielle en date du 4 janvier 2024 (RM Renaud-Garabédian, 4 janvier 2024, n°07040). En vertu de l'article 4A du CGI relatif au foyer fiscal, sont seulement pris en compte les revenus de sources françaises pour l'imposition sur le revenu. En effet, la loi ne prévoit pas que les revenus de source étrangère non imposées en France soient pris en compte dans la qualification de professionnelle de la location meublée.
Dans ces conditions, lorsqu'un non-résident perçoit des revenus provenant de la location meublée pour un montant supérieur à 23 000¤ et que ses revenus de sources françaises sont inférieures aux recettes provenant de la location meublée, alors l'activité doit être qualifiée de professionnelle (c'est-à-dire passage du régime LMNP à LMP).
En principe, les revenus du loueur en meublé non professionnel sont assujettis à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Toutefois, dans certaines circonstances, les produits tirés de la location meublée exercée à titre non professionnel sont exonérés d'impôt sur le revenu.
C'est le cas des personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale. Pour les locations à titre occasionnelle, elles bénéficient d'une exonération des produits générés dans ce contexte sous conditions dans deux cas :
- les pièces sont loués à des personnes de passage ;
- les recettes provenant de la location et les prestations annexes ne doivent pas dépasser 760¤ par an.
Pour les locations habituelles d'une partie de la résidence principale, les revenus sont par principe imposables. Toutefois, les contribuables n'ont pas à déclarer ces revenus jusqu'au 31 décembre 2026 sous ces conditions :
- la ou les pièces doivent constituer la résidence principale du locataire (cela peut être la résidence temporaire s'il s'agit d'un saisonnier) ;
- le loyer annuel ne doit pas dépasser en 2025 (par mètre carré de surface habitable, hors charges) :
- 213¤ en Ile de France ;
- 157¤ pour les autres régions.
En outre, les revenus de la location meublée non professionnelle sont soumis aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%.
Sont affiliés à la Sécurité sociale des indépendants :
- les loueurs en meublé professionnel (statut LMP) ;
- les loueurs en meublé (statut LMNP) qui pratiquent les locations de courte durée et dont les recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000¤ ;
- les loueurs de chambres d'hôtes dont les revenus annuels dépassent 13% du plafond annuel de la Sécurité sociale (6 123¤ en 2025 contre 6 028¤ en 2024).
Enfin, la valeur vénale de l'immeuble entre en principe dans le patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Sont obligatoirement affiliés à la Sécurité sociale des indépendants, les loueurs en meublé dont les recettes tirées de cette activité dépassent la somme de 23 000¤ par an et soit :
- louent à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui n'y élit pas domicile (et n'ont pas opté pour le régime des salariés dès leur affiliation) ;
- ont des revenus tirés de la location supérieurs aux autres catégories de revenus ou autres revenus d'activité (TS, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés).
L'option pour le régime général de la Sécurité sociale est possible jusqu'à 77 700¤ pour les exercices 2023 à 2025.
Impôt sur les bénéfices retirés de l'activité de loueur en meublé non professionnel
L'activité de location meublée, exercée à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale. Elle relève donc de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux dit BIC et non de celle des revenus fonciers comme c'est le cas pour la location nue.
Il est aussi possible que la location meublée soit soumise à l'impôt sur les sociétés en cas d'option.
Pour rappel, le régime des plus-values est celui des plus-values immobilières des particuliers.
Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis à la TVA s'il offre 3 des 4 prestations suivantes :
- fourniture du petit-déjeuner ;
- nettoyage régulier des locaux (un simple nettoyage au début et à la fin du séjour n'est pas suffisant) ;
- fourniture du linge de maison pendant le séjour ;
- fourniture d'un service de réception.
Néanmoins, il est possible de bénéficier de la franchise en base de TVA.
Le Conseil d'État, dans un arrêt du 5 juillet 2023, remet en question la compatibilité de ces dispositions avec les objectifs des textes communautaires, qui visent à soumettre à la TVA les activités concurrentielles avec les entreprises hôtelières.
Selon les juges, il est plus pertinent de se concentrer sur la réalité de la situation plutôt que de s'appuyer strictement sur les critères énoncés dans les textes. Il est essentiel de déterminer si l'établissement se trouve réellement en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, en prenant en compte les conditions dans lesquelles la prestation est offerte.
Ainsi, il revient à l'administration, sous le contrôle du juge de l'impôt, d'évaluer au cas par cas si un établissement proposant la location de logements meublés, compte tenu des conditions spécifiques de cette prestation (notamment la durée minimale du séjour et les services supplémentaires proposés en plus de l'hébergement), peut bénéficier de l'exonération de TVA (Conseil d'État, 5 juillet 2023, n°471877).
L'article 84 de la loi de finances pour 2024 a modifié le régime de TVA pour les locations meublées à usage d'habitation, à la suite de cet avis du Conseil d'État qui a révélé des incohérences avec la directive TVA sur les prestations parahôtelières.
Depuis le 1er janvier 2024, l'article 261 D, 4° du CGI distingue deux types de prestations soumises à TVA :
- celles relevant du secteur hôtelier ou similaire avec une offre de services annexes ;
- celles de location meublée résidentielle avec des services similaires.
La doctrine fiscale a été mise à jour pour refléter ces changements (pour plus de précisions voir BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, 7 août 2024 et BOI-TVA-LIQ-30-20-10, 7 août 2024).
Enfin, le loueur en meublé est aussi redevable de la CFE, de la CVAE et de la taxe foncière, parfois même de la taxe d'habitation et de la taxe de séjour. La principale exonération ici est la location d'une partie de son domicile.
L'Administration, dans sa réponse à une question parlementaire écrite du 15 avril 2025 (réponse publiée le 10 juin 2025), précise les conditions d'application de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) et de la CFE, pour les locations meublées.
Sauf usage exclusivement professionnel, les locations meublées de courte durée restent assujetties à la THRS, y compris si elles génèrent par ailleurs une imposition à la CFE.
Un bien loué ponctuellement, avec une jouissance restant à la discrétion du propriétaire, est considéré comme secondaire au 1er janvier, et donc taxable. À l'inverse, le redevable peut solliciter un dégrèvement s'il établit que le logement a été mis en location toute l'année, sans possibilité d'usage personnel. L'administration exige alors un ensemble de justificatifs, dont un mandat de location signé avant le 1er janvier, un relevé des jours loués, et des preuves de l'engagement à destination exclusive de la location.
Ces critères stricts seront rappelés aux services fiscaux instruisant les réclamations (Rép. Min. David Habib, AN, 10 juin 2025, n°6047).
Pour rappel, la cotisation minimum de CVAE a été supprimée pour 2024 et la suppression totale qui devait intervenir en 2027 est reportée pour 2030 pour l'effet de la loi de finances pour 2025.
Imposition des résultats
Les résultats de l'activité de loueur en meublé non professionnel sont déterminés selon les règles de droit commun. Ainsi, pour une location meublée de longue durée, lorsque les recettes tirées de cette activité sont inférieures à 77 700¤ en 2025, le régime micro-BIC est applicable. Dans ce contexte, l'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50%, avec un minimum de 305¤. Les recettes annuelles sont alors déclarées à l'administration fiscale via la déclaration annuelle des revenus. Il existe des régimes particuliers pour la location meublée de tourisme qui ont fait l'objet de modifications récemment.
Lorsque les recettes sont supérieures à ce seuil, le régime réel s'applique et il est notamment possible de bénéficier de l'amortissement des biens.
Toutefois, par l'effet de la loi de finances pour 2025, les amortissements sont réintroduits pour le calcul de la plus-value.
S'agissant des loueurs meublés de tourismes classés, le régime micro s'applique lorsque les recettes sont inférieures à 188 700¤ pour l'année 2024 (revenus à déclarer en 2025) et bénéficie d'un abattement de 71%. À partir des revenus de l'année 2025, le seuil du régime micro s'établit désormais à 77 700¤ et un abattement de 50% s'applique.
S'agissant des loueurs de meublé de tourisme non classés, le régime micro s'applique jusqu'au seuil de 77 700¤ de revenus locatifs pour l'année 2024 (revenus à déclarer en 2025)
À compter des revenus 2025, un nouveau seuil de 15 000¤ est instauré à l'article 50-0, 1-1° bis du CGI pour les activités de location directe ou indirecte de meublé de tourisme (au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme). Ainsi, les loueurs de meublés de tourisme non classés relèvent du régime micro-BIC au titre d'une année lorsque leur chiffre d'affaires hors taxes des deux dernières années est inférieur à 15 000¤ (et non plus 77 700¤).
En cas d'activité mixte, les règles sont adaptées pour tenir compte du nouveau seuil. Si un contribuable exerce simultanément des activités relevant de plusieurs limites d'application, le régime micro-BIC s'applique de plein droit au titre d'une année si, l'année précédent ou l'avant-dernière année, le chiffre d'affaires global n'excède pas 188 700¤ et si :
- le chiffre d'affaires afférent aux activités de location de meublées de tourisme non classés n'excède pas le nouveau seuil de 15 000¤ ;
- le chiffre d'affaires afférent aux activités de location de meublées de tourisme classées et les autres activités de prestations de services n'excède pas le seuil de 77 700¤.
Par ailleurs, le taux de l'abattement forfaitaire est également abaissé à 30% (à partir des revenus 2025) au lieu de 50% pour les loueurs de meublés de tourisme non classés en vertu de l'article 50-0, 1 du CGI.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, promulguée le 20 novembre 2024, impose un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire pour ces logements, afin d'éviter l'éviction des locataires permanents au profit du tourisme.
Les maires voient leurs pouvoirs renforcés : ils peuvent désormais généraliser la procédure de déclaration avec enregistrement pour toutes les locations de meublés de tourisme, limiter la durée de location à 90 jours par an et infliger des amendes en cas de non-conformité.
Enfin, des mesures spécifiques s'appliquent aux copropriétés, permettant aux règlements de copropriété d'interdire la location en meublé touristique à la majorité des deux tiers.
Imputation des déficits
Les déficits provenant de l'exercice à titre non professionnel d'une activité de location meublée ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature des dix années suivantes.
Autrement dit, ils ne peuvent pas être imputés :
- sur le revenu global du foyer fiscal ;
- ni sur les bénéfices d'autres activités industrielles ou commerciales exercées à titre professionnel ou non professionnel.
Réduction d'impôt en faveur des loueurs en meublé non professionnels
Les personnes physiques qui ont acquis, jusqu'au 31 décembre 2024, certains logements (meublés) peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Cet avantage fiscal est appelé dispositif Censi-Bouvard (ou « LMNP »).
Il s'applique aux investissements immobiliers (investissements locatifs) au sein de résidences de services.
Le propriétaire doit souscrire un engagement de location de 9 ans.
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 11%.
L'Administration a précisé dans ses commentaires du 11 juillet 2024, qu'en vertu du V de l'article 199 sexvicies du CGI, modifié par le G du I de l'article 110 de la loi de finances pour 2024, la réduction d'impôt pour l'acquisition de logements en état futur d'achèvement ou de logements achevés depuis au moins 15 ans soumis à des travaux de réhabilitation ou de rénovation est conditionnée par :
- l'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de rénovation au plus tard le 1er juillet 2025 ;
- ou, pour un logement acquis en état futur d'achèvement après le 1er juillet 2021, son achèvement dans un délai de 4 ans à partir de la date d'acquisition.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Les locaux d'habitation loués en meublé par des loueurs non professionnels ne sont pas en principe considérés comme des biens professionnels. Ils doivent, en conséquence, être inclus dans le patrimoine taxable à l'IFI du propriétaire. Toutefois, l'administration admet une décote de 10% de la valeur vénale des biens loués dans le cas de la location meublée.
L'IFI concerne les propriétaires dont le patrimoine net atteint ou dépasse 1 300 000¤.
Ils sont alors redevables d'un taux qui varie de 0% à 1,5% dès 800 000¤ de patrimoine immobilier.
Attention toutefois, le caractère professionnel en matière d'IFI ne s'apprécie pas exactement de la même façon qu'à l'impôt sur le revenu. A l'IFI, les deux critères à considérer sont les suivants :
- l'activité de location meublée doit être l'activité principale du loueur ;
- les résultats de cette activité de location meublée doivent représenter 50% des revenus nets d'activité cité ci-dessus, hors pension de retraite.
Comptabilité et location meublée non professionnelle (LMNP)
Le loueur en meublé non professionnel peut dépendre du régime micro-BIC ou d'un régime réel. Cela dépend aussi de la nature de la location, à savoir soit location de meublée de tourisme classée ou non.
Les règles en matière de location meublée de tourisme classée et non classée ont fait l'objet de modifications depuis l'année 2024, par l'effet de la loi de finances 2024, ainsi que de la loi du 19 novembre 2024.
Pour la location meublée de tourisme non classée, le régime micro-BIC s'applique pour les revenus ne dépassant pas 15 000¤. Dans ce cas, le loueur se contente de déclarer ses recettes sur sa déclaration de revenus. Sa comptabilité est limitée au minimum. C'est une comptabilité de trésorerie et il bénéficie d'un abattement de 30% sur ses recettes.
S'agissant de l'activité d'exploitation de meublés de tourisme classés et de chambres d'hôtes, le régime micro s'applique jusqu'à 77 700¤ à compter de 2025 avec un taux d'abattement de 50%. La seule déclaration du LMNP sera la déclaration 2042C. L'option pour un régime réel est toujours possible.
Au régime réel simplifié ou régime réel normal, il tient parfois une comptabilité d'engagement lorsqu'il dépasse certains seuils. Ses déclarations fiscales sont plus nombreuses et il dépose une liasse fiscale dite déclaration 2031.
Il peut aussi adhérer à un centre de gestion agréé ou organisme mixte de gestion agréé, même si la réduction d'impôt pour frais de comptabilité est supprimée à compter de l'année 2025. Enfin, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable, compte tenu des spécificités comptables et fiscales (notamment en matière de charges déductibles).
Les biens loués ne sont pas toujours inscrits à l'actif du bilan du loueur en meublé. Ils peuvent rester dans le patrimoine privé.
L'intérêt de l'inscription à l'actif réside dans la déductibilité :
- des intérêts d'emprunt ;
- de la taxe foncière ;
- des amortissements dans certaines limites.
Les amortissements ne sont déductibles qu'à hauteur de la différence entre :
- les loyers ;
- les charges relatives aux biens loués.
Les autres amortissements sont reportables.
Au moment de l'acquisition du bien, une option doit également être exercée pour l'inclusion des frais d'acquisition des immobilisations dans le coût d'acquisition.