Norme IAS 40 : méthodes de comptabilisation des immeubles de placement

Définition d'un immeuble de placement

Un immeuble de placement est un bien immobilier détenu dans un objectif d'en tirer des recettes liées aux loyers perçus. Par conséquent, un immeuble de placement est générateur de flux de trésorerie qui sont indépendants de l'activité première de l'entreprise. Par ailleurs, il s'agit d'un bâtiment ou terrain qui n'est pas occupé par son propriétaire mais mis en location. Rappelons que pour les biens immobiliers dont le propriétaire est l'occupant, c'est la norme IAS 16 « Immobilisations corporelles » qui s'applique.

Principes de comptabilisation d'un immeuble de placement

La comptabilisation d'un immeuble de placement, dans un compte distinct, indépendamment des constructions ou terrains, est possible s'il est probable qu'il génère des avantages économiques futurs revenant à l'entreprise propriétaire et que le coût d'entrée de cette immobilisation peut être évalué de manière fiable.

Le coût d'entrée

Le coût d'entrée de l'immeuble de placement est similaire à ce qui se pratique pour les immobilisations corporelles classiques et comprend :

• le prix d'achat ;
• les frais de transaction ;
• les dépenses directement attribuables : honoraires, droits de mutation...

Sont notamment exclus :

• les charges liées aux pertes d'exploitation ;
• les frais de démarrage.

Pour les biens produits par l'entreprise, il faut se référer aux règles applicables par la norme IAS 16 en matière de coût de production.

Évaluation à la clôture des comptes

A la clôture des comptes, 2 méthodes sont applicables pour valoriser les immeubles de placement, l'entreprise peut choisir entre la méthode du coût ou la méthode de la juste valeur. Sauf quelques exceptions, l'entité devra appliquer le modèle choisi à l'ensemble de ses immeubles de placements.

La méthode du coût

Ce modèle correspond à une vision classique que nous pratiquons dans le cadre de la comptabilité française en application des normes du Plan Comptable Général. Il convient de suivre les recommandations de la norme IAS 16 « Immobilisations corporelles » impliquant notamment la comptabilisation des dotations aux amortissements de l'immeuble et l'isolement de celui-ci en cas de revente probable (norme IFRS 5 Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées).

La méthode de la juste valeur

Dans cette méthode, l'entreprise ne pratique pas d'amortissements pour ce bien. A la clôture des comptes, la juste valeur de l'immeuble doit être déterminée. Elle correspond au prix auquel pourrait être échangé le bien à des conditions normales de marché et de concurrence. Aucune déduction des éventuels frais de transaction n'est admise.

La différence constatée entre la juste valeur et la valeur comptable de l'immeuble de placement sera portée en gain ou perte de juste valeur (selon le sens) et aura un impact immédiat sur le résultat de l'exercice concerné. Ainsi, à chaque clôture, la valeur de l'immeuble de placement est ajustée à sa juste valeur.

Pour rappel, ce modèle n'est pas applicable dans les comptes individuels car la notion de juste valeur n'existe pas selon les règles du PCG.

Les informations financières à fournir 

L'entreprise doit notamment indiquer les éléments suivants :

• méthode appliquée pour l'évaluation à la clôture ;
• les recettes obtenues et les charges locatives afférentes ;
• les obligations contractuelles portant sur l'immeuble (maintenance, réparation...) ;
• pour la méthode de la juste valeur :
  • méthode utilisée pour déterminer la juste valeur ;
  • chiffres retenus pour la comparaison entre la valeur nette comptable et la juste valeur ;
  • gains et pertes de juste valeur enregistrés.

• Pour la méthode du coût :
  • le mode et la durée d'amortissement retenus ;
  • la valeur comptable brute et le cumul des amortissements pratiqués en début et fin de période.

Les différences avec le plan comptable général

Pour l'établissement des comptes individuels, la notion d'immeuble de placement n'existe pas. En effet, on ne comptabilise pas et ne traite pas séparément les biens immobiliers destinés à la location. Par ailleurs, la notion de juste valeur ne s'applique pas non plus selon les principes du PCG. Ainsi à la clôture des comptes, dans les comptes individuels on constate une dotation aux amortissements sur l'immeuble et éventuellement une dépréciation en fonction de la valeur actuelle.

La norme IAS 40 permet d'isoler les immeubles destinés à générer des avantages économiques futurs et offre la possibilité de permettre un ajustement de la valeur de ces biens à chaque clôture des comptes en fonction de la juste valeur de ceux-ci, faisant alors apparaître une perte ou un gain sur le résultat de l'exercice.